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房價成本構成比例是怎樣的?看圖你就知道北京1平方房地產開發成本多少了

更新時間:2016-12-30  作者:創業第一步網/佚名 文章來源:創業第一步網 
文章導讀:房地產開發成本包括土地征用地價及拆遷補償費約占(25%-30%),還有成本大約占全部成本的30%。。另外還有前期工程費,建筑安裝工程費,基礎設施費,公共配套設施費,貸款利息 ,稅費,銷售廣告費等其他費用。

  據出名經濟學家郎咸平估計,一套房子大約有12項稅,56項費。幾乎每個政府部門,都有一項收費,房子成了唐僧肉。政府性稅費占房價(非成本,因為稅費大部分是按照房價收取的,比如營業稅)的70%左右。

  看過這個統計,似乎明白了什么。但是稅費的收取還并非是房價主要產生費用之一,那建造一套房子的成本又有哪些呢?

  其實,現在國內商品房價的一般構成是“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建、行政費用和稅費等+10%的開發商的利潤”。當然,房子建好了漲價,開發商的利潤就猛漲,不止這個數了。

  前期費用:約235元/m2;建安費用:1600~1800元/m2;銷售費用:400元/m2;間接費用、管理費:約50元/m2;不可預見費:55~60元/m2;貸款利息:約375元/m2。以上不含土地費合計約2695~2880元/m2。假設樓面地價9000元/m2,開發商的稅前成本約在12000元/m2。

  

  解釋:

  房地產開發成本包括土地征用及拆遷補償費,前期工程費,建筑安裝工程費,基礎設施費,公共配套設施費,貸款利息 ,稅費,銷售廣告費等其他費用。

  市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設費 用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校、幼兒園、醫院、居委會、派出所等)和各種營利性的配 套設施(如商店、銀行、郵局、菜市場等商業網點)等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工 程。在房地產開發成本構成中,該項目所占比例較大,我國一般在10-20%左右。

  1、房子成本的第1項是地價(25%-30%):

  地價就是土地出讓金。開發商一律在國土資源部門主持下,通過“招拍掛”,也就是招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發權。拍賣的資金,也就是出名的“土地出讓金”,進入地方政府的財政專戶。

  盡管法律是城市土地是國有的,但是,其實際的所有者,是地方政府。據說,地方政府靠賣地籌集資金,是受了香港地方政府的影響,土地出讓收入,是港府的主要收入部分。城市土地,具有少有性。伴隨城市化過程,農村人口向城市流動,也是造成地價進而房價高的基礎性因素。

  2、房子成本的第2項是建安費 (30%):

  這個包括七通一平、人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、設備購置及安裝使用費、小區公共服務及建設費、小區公共設施建設費等。這部分成本,大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的30%。

  3.房子成本的第3項是房地產開發的行政費用和稅費(30%):

  房地產開發成本主要產生在規劃、報建、預售等環節。直接與房地產相關的稅種有13個,主要包括企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。據機構測算:假設房子市值是100萬元(單價8000元/平方米,面積125平米),這套房負擔的稅收為這樣幾種。除此之外,還有城鎮土地使用稅、契稅、房產稅或城市房地產稅。這里我們不再贅述。簡單地說,一套總價100萬元的房子,相關稅費可能接近30%。

  4.房子成本的第4項是利潤率(10%):

  利潤還有多少?對于每一家企業來說都是巨大的爭奪點,利潤率越高,也就意味著企業的融資開發等成本越低,而這就看各家開發商的本事了。就目前來看,對于房企的利潤比例較為清晰還是上市房企,但是上市房企本身目前的現狀也不樂觀。近期蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統計中表示,去年53%的企業凈利潤已觸及10%紅線, 預計今年房地產業就將成為中利行業。那中小房企的利潤還有多少?就有可能直接觸及生死線以下。

  不過,在房價一片漲漲漲聲中,房地產商通過不斷漲價,這利潤就遠遠不止這個比例了。

  一圖看懂房價的構成

  一圖看懂房價的構成

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  房價成本構成比例是怎樣的?看圖你就知道北京1平方房地產開發成本多少了
  網址: http://www.gjtvk.com/Article/Article_41026.html

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